O COAF, no âmbito do Ministério da Fazenda, é o órgão encarregado de disciplinar, aplicar penas administrativas, receber, examinar e identificar as ocorrências suspeitas de atividades ilícitas, previstas na Lei nº 9.613, de 03.03.1998, que dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores.
O COAF editou a Resolução nº 14, de 23.10.2006, publicada no DOU de 25.10.2006, que dispõe sobre os procedimentos a serem observados pelas “pessoas jurídicas” que exerçam atividades de PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA ou COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.
A - DO CADASTRO DE “PESSOAS JURÍDICAS” QUE EXERCEM AS ATIVIDADES DE PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA OU COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.
As “pessoas jurídicas”, abaixo relacionadas, que se dedicam às atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória, cumulativamente ou não, DEVERÃO SE INSCREVER no CADASTRO da COAF, mantendo-o sempre atualizado:
1) Construtoras
2) Incorporadoras
3) Imobiliárias
4) Loteadoras
5) Leiloeiras de imóveis
6) Administradoras de bens imóveis, e
7) Cooperativas habitacionais.
As referidas “pessoas jurídicas” deverão, ao se cadastrarem, fornecer as seguintes informações:
1) nome empresarial ou de fantasia (razão social)
2) número de inscrição no CNPJ
3) endereço completo, inclusive o endereço eletrônico e telefones
4) identificação do responsável pela observância das normas previstas na Resolução nº 14
O cadastramento pode ser feito via eletrônica, pelo site do COAF (http://www.fazenda.gov.br/coaf)
B – DAS OBRIGAÇÕES DESSAS EMPRESAS
1) manter CADASTRO ATUALIZADO dos seus CLIENTES e de todos os INTERVENIENTES (compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, administradores ou controladores, quando se tratar de “pessoa jurídica”, procuradores, representantes legais, corretores, advogados ou qualquer outro participante no negócio, quando for o caso)
2) manter REGISTRO de toda TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais)
3) dispensar ESPECIAL ATENÇÃO às OPERAÇÕES ou PROPOSTAS que possam constituir-se em INDÍCIOS DOS CRIMES previstos na Lei nº 9.613 ou com eles se relacionarem (art.7º, Res.14/06)
4) deverão COMUNICAR ao COAF, no PRAZO DE 24 (VINTE E QUATRO) HORAS, a PROPOSTA ou a REALIZAÇÃO de transação imobiliária:
1) prevista no artigo 7º da Resol.14
2) cujo pagamento ou recebimento, igual ou superior a R$ 100.000,00, seja realizado POR TERCEIROS;
3) cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00, seja realizado com RECURSOS DE ORIGENS DIVERSAS (CHEQUES DE VÁRIAS PRAÇAS E/OU DE VÁRIOS EMITENTES) ou de DIVERSAS NATUREZAS;
4) cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00, seja realizado em ESPÉCIE;
5) igual ou superior a R$ 100.000,00, cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel;
6) cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00, em especial, aqueles oriundos de PARAÍSO FISCAL, tenha sido realizado por meio de transferência de recursos do exterior ( a lista de “paraísos fiscais” consta da IN SRF nº 188, de 06.08.2002 – site “http://www.receita.fazenda.gov.br ) ;
7) cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00, seja realizado por pessoas localizadas em CIDADES FRONTEIRIÇAS;
8) com valor inferior a R$ 100.000,00 que, por sua HABITUALIDADE e FORMA, possa configurar ARTIFÍCIO para a burla do referido limite;
9) com aparente SUPERFATURAMENTO ou SUBFATURAMENTO do valor do imóvel;
10) ou proposta que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam CONFIGURAR INDÍCIOS DE CRIME;
11) incompatível com o PATRIMÔNIO, a ATIVIDADE ECONÔMICA ou a CAPACIDADE FINANCEIRA PRESUMIDA DOS ADQUIRENTES;
12) atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo negócio a NÃO MANTER em arquivo REGISTROS DE TRANSAÇÃO REALIZADA, e
13) RESISTÊNCIA em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação;
5) enviar as “comunicações” ao COAF por meio do site http://www.fazenda.gov.br/ ou, na impossibilidade, por outro meio que preserve o SIGILO DE INFORMAÇÃO;
6) conservar os CADASTROS e REGISTROS dos seus clientes pelo prazo mínimo de CINCO ANOS, a contar da data da EFETIVAÇÃO DA TRANSAÇÃO;
As “pessoas jurídicas”, retro relacionadas, que, durante o SEMESTRE CIVIL, não tiverem efetuado “comunicações” deverão DECLARAR ao COAF a INOCORRÊNCIA de tais transações e propostas, EM ATÉ 30 (TRINTA) DIAS APÓS O FIM DO RESPECTIVO SEMESTRE, vale dizer, para o PRIMEIRO SEMESTRE o prazo se escoa no dia 30 de julho e para o SEGUNDO SEMESTRE o prazo se escoa no dia 30 de janeiro.
C – DO CADASTRO DOS CLIENTES E DOS INTERVENIENTES
O Cadastro dos Clientes e dos Intervenientes deverá conter, no mínimo, as seguintes informações:
DE PESSOAS JURÍDICAS
1) nome empresarial e de fantasia (razão social)
2) número de inscrição no CNPJ
3) endereço completo, inclusive o eletrônico e os telefones
4) atividade principal desenvolvida
5) nome e CPF dos administradores, proprietários, controladores, procuradores e representantes legais.
Se o controlador da empresa for PJ, as informações cadastrais deverão abranger as PF que efetivamente a controlam e, se PJ estrangeira, o mandatário residente no Brasil.
DE PESSOAS FÍSICAS
1) nome, sexo, data de nascimento, filiação, naturalidade, nacionalidade, estado civil e nome do cônjuge ou companheiro, se for o caso;
2) endereço completo, inclusive o eletrônico e os telefones;
3) número de inscrição no CPF
4) número de identificação, nome do órgão expedidor e data de expedição ou dados do passaporte ou carteira civil, se estrangeira, e
5) atividade principal desenvolvida
D - DO REGISTRO DA TRANSAÇÃO
Do registro da transação deverão constar, no mínimo, as seguintes informações:
1) sobre a identificação do imóvel:
1) a descrição e endereço completo do imóvel, e
2) número de matrícula e data do registro no cartório de imóveis
2) sobre a identificação da transação imobiliária:
1) data da transação
2) valor da transação
3) condições de pagamento, registrando se a vista, a prazo ou financiado
4) forma de pagamento, consignando se a operação foi efetuada, dentre outras, em espécie, por meio de cheque ou por transferência bancária; nesses casos, as PJ enumeradas na Resolução 14 deverão consignar o banco envolvido, a agência, a conta, o número do cheque, ou qualquer outro instrumento de pagamento utilizado com seus respectivos dados essenciais.
As PJ enumeradas na Resolução 14 deverão DESENVOLVER e IMPLEMENTAR os procedimentos de CONTROLE INTERNO para DETECTAR operações que possam conter indícios dos crimes de que trata a Lei 9613/98.
E - DAS PENALIDADES
Às PJ já enumeradas, bem como os seus administradores, que DEIXAREM DE CUMPRIR as obrigações impostos pela Resolução 14, serão aplicadas, cumulativamente ou não, pelo COAF, as sanções previstas no at.12 da Lei 9613/98, que são as seguintes:
1) advertência
2) multa pecuniária variável, de 1% (um por cento) até o dobro do valor da operação, ou até 200% do lucro obtido ou que presumivelmente seria obtido pela realização da operação, ou, ainda, multa de até R$ 200.000,00;
3) inabilitação temporária, pelo prazo de até 10 anos, para o exercício do cargo de administrador das PJ já enumeradas nesta Resolução 14;
4) cassação da autorização para operação ou funcionamento.
F – DA VIGÊNCIA DA RESOLUÇÃO
A Resolução 14 entra em vigor no dia 24 NOVEMBRO DE 2.006.
G – DO PRAZO PARA O CADASTRAMENTO DAS PESSOAS JURÍDICAS ENUMERADAS NA RESOLUÇÃO 14
A referida Resolução não indica o prazo para tal cadastramento; entretanto, há a obrigatoriedade de tal cadastramento, que pode, inclusive, ser feito, de forma simples, pelo site do COAF.
Entendemos, pois, que as referidas empresas devem se cadastrar o mais rapidamente possível, até porque se houver alguma operação ou proposta de valor superior ao estabelecido pela Resolução ou uma das previstas no seu artigo 7º e no seu Anexo, o prazo para comunicação se esgota em 24 (vinte e quatro) horas, da sua efetiva realização, e, na falta da comunicação, a empresa sujeitar-se-á a uma das penalidades previstas no art. 12, da Lei 9613/98, descritas no tópico E.
Fonte: Boletim Informativo Approbato & Fischer
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